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SAVOIR UTILISER L’ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE 

Vous êtes confronté à la survenance de malfaçons.
 
Avant toute chose, ayez le bon réflexe : tournez vous vers l’assurance Dommages ouvrage,
mais surtout ne vous lancez pas seul !

Consulter d’abord votre avocat !
 
Trop souvent en droit de la construction, l’avocat est saisi après l’échec de pourparlers avec l’assurance DOMMAGES-OUVRAGE et n’a alors plus d’autre solution que d’engager un contentieux judiciaire.

Or la mise en œuvre de l’assurance Dommages-Ouvrage avant tout contentieux permet,
si l’assuré est bien conseillé tant juridiquement que techniquement, d’obtenir une indemnisation rapide et complète du dommage.

Très peu de personnes en connaissent le mécanisme et les pièges.

Par exemple :

Connaissez- vous la ou les cause(s) exacte(s) des dommages que vous subissez ?

Savez- vous rédiger correctement votre déclaration de sinistre ?

Connaissez-vous l’étendue des garanties de votre police Dommages-Ouvrage?

Vous sentez-vous en mesure de faire face aux arguments de l’assureur D.O et de son expert pour minimiser les dommages ?

Maitrisez-vous les notions utilisées par l’assurance et son expert comme ouvrage assurable, dommage esthétique, dommage intermédiaire, élément dissociable, prescription de la garantie, plafond de garantie, clauses d’exclusion de la police etc…. ?

Etes-vous sur que l’indemnité d’assurance proposée par votre assureur sera suffisante pour entreprendre les travaux dans les règles de l’art et faire en sorte qu’ils puissent à leur tour bénéficier d’une garantie décennale ?

Connaissez-vous les conséquences juridiques de l’acceptation d’une indemnité insuffisante proposée par l’assureur ?

Toutes ces questions et bien d’autres encore nécessitent de solides compétences en droit de la construction et en droit des assurances mais aussi de sérieuses connaissances techniques pour poser le bon diagnostic sur l’origine des malfaçons, définir et évaluer les travaux réparatoires nécessaires.

Demandez mon assistance et celle de mon expert.

Nous vous apporterons par notre connaissance et notre expérience tous les conseils juridiques et techniques indispensables à la bonne conduite de votre dossier d’assurance DOMMAGES-OUVRAGE.

LES ETAPES ESSENTIELLES D’UN DOSSIER DE DROIT DE LA CONSTRUCTION


Sachant que chaque dossier a sa spécificité
et que rien ne peut remplacer une consultation en bonne et due forme, j’évoque dans ce site quelques réflexions sur les étapes essentielles d’un dossier de droit de la construction.

Un dossier de droit de la construction se décompose en 3 étapes :

Première étape :
l’expertise Dommages-ouvrage

Deuxième étape : l’expertise judiciaire, si aucun accord n’a pu aboutir au terme de la 1° étape,

Troisième étape : la procédure au fond dite « en ouverture de rapport » devant le tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble afin de requérir un jugement de condamnation de la Compagnie sur le fond, si aucun accord n’a pu intervenir sur la base des conclusions de l’Expert judiciaire.

Chaque étape a ses particularités et nécessite une méthodologie rigoureuse.

LA MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE DOMMAGES-OUVRAGE

L’assurance DOMMAGES-OUVRAGE a pour but essentiel de protéger le Maitre d’ouvrage, c'est-à-dire le propriétaire à raison des désordres qui peuvent apparaitre après la réception de l’ouvrage.

Elle a été instaurée par la loi du 4/01/1978 dite loi Spinetta qui a été codifiée dans le code des assurances sous les articles L242-1 AL243-9. 

Elle permet
d’indemniser pendant 10 ans à compter de la 2° année suivant la réception (voir ce mot) des travaux les dommages subis par l’ouvrage dont sont responsables les constructeurs, les fabricants, les contrôleurs techniques et ce en dehors de toute recherche de responsabilité.

L’article 242-1 du code des assurances met à la charge de tout Maitre d’ouvrage de bâtiments
l’obligation de souscrire une police d’assurance garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation relevant des garanties légales.

Ainsi, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’une maison dans un ensemble en lotissement ou dans une copropriété, de locaux industriels, commerciaux, de bureaux ou de locaux d’activités, cette garantie obligatoire doit être mise en œuvre avant d’engager une procédure judiciaire.

- L’assurance a un délai de 60 jours courant à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat,

- Elle mandate un expert qui se rend sur place, examine les dommages et rend un avis qu’il remet à la Compagnie dans un rapport qui n’est pas communiqué à l’assuré.

- Celle-ci accepte ou refuse sa garantie sur la base de ce rapport.

- En cas d’acceptation, l’assureur présente, dans un délai maximum de 90 jours à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre en indemnité, qui peut avoir un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages.


En cas de difficultés « exceptionnelles », l’assureur peut demander l’accord de l’assuré pour proroger le délai précité à 135 jours.

- En cas d’acceptation par l’assuré de l’offre qui lui est faite le règlement doit intervenir dans un délai de 15 jours.

Lorsque l’assureur ne respecte pas les délais précités ou formule une offre insuffisante :

- L’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation du dommage,

- L’indemnité à la charge de l’assureur étant alors majorée de plein droit d’un intérêt égal ou double du taux d’intérêt légal,

- L’assuré peut demander au Juge des référés le paiement d’une provision correspondant au montant de ces dépenses à condition d’avoir respecté la procédure de déclaration de sinistre.

L’INTERET D’UNE ASSISTANCE A LA FOIS JURIDIQUE ET TECHNIQUE LORS DE LA MISE EN JEU DE LA GARANTIE DOMMAGES-OUVRAGE

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L’importance et l’intérêt de l’assurance D.O pour la victime de dommages sautent aux yeux puisque en théorie :

L’assuré n’a pas à rechercher les responsables du dommage, n’a pas à engager immédiatement de procédure judiciaire, n’a pas à faire désigner dans un 1er temps un expert par le Tribunal, n’engage pas de dépenses importantes, doit obtenir de l’assureur D.O. une réponse dans les délais très rapides, peut obtenir en cas de mauvaise foi de l’assureur D.O. une provision du Juge des référés c'est-à-dire une indemnisation judiciaire rapide, est en droit d’attendre de la Compagnie d’assurance D.O une réparation intégrale du dommage.

Pourtant, malgré cette protection légale, nombreuses sont les victimes de dommages de construction qui rencontrent d’insurmontables difficultés avec l’assureur D.O pour obtenir une indemnisation satisfaisante.

Dans de nombreux cas, les victimes de dommages de construction ne sont pas satisfaites des réponses apportées par l’assureur D.O et finissent par se tourner vers les Tribunaux.

De fait, on constate une inflation des contentieux judiciaires en droit de la construction alors que le législateur a voulu par l’introduction de la garantie D.O sinon supprimer du moins réduire dans des proportions très importantes les contentieux judiciaires en cette matière.


Pourquoi cette situation ?

Comme trop souvent lorsque des intérêts financiers sont en jeu et que le rapport de force est inégal, on constate que le plus fort détourne la loi à son profit.

La plupart des compagnies d’assurance en charge de cette garantie font en sorte de limiter au maximum voire si possible de contester de mauvaise foi leur garantie, faisant prévaloir leur propre logique économique et financière sur la volonté du législateur.

Ainsi, dès lors que les dommages sont importants et risquent de couter cher à l’assureur D.O., l’assuré risque fort d’être confronté à une multitude de difficultés de la part de l’assureur : refus de garantie sous divers prétextes, mise en avant de la prescription, lenteur de l’expertise D.O, mise à l’écart de certains dommages qualifiés opportunément de « dommages intermédiaires », sous-estimation manifeste des autres, propositions de solutions à bas cout plus proches du « bricolage » que de véritables réparations pérennes dans les règles de l’art etc..

Dans bien des cas, l’objectif de l’assureur est clairement de minimiser au maximum le cout des réparations durant la durée de la garantie légale de 10 ans.

Les 10 ans passés, il peut alors respirer !

Ceci est d’autant plus inacceptable que les primes qui lui sont versées au titre de la garantie DOMMAGES-OUVRAGE sont très couteuses (en moyenne 3% du cout des travaux, pouvant aller jusqu’à 5%). 

LA DECLARATION DE SINISTRE DOMMAGES-OUVRAGE

Le sort de l’expertise DOMMAGES-OUVRAGE
se joue dès la déclaration de sinistre.

Très souvent, l’assuré ne sait pas rédiger correctement la déclaration de sinistre.

Il lui est d’ailleurs très difficile de le faire dans la mesure où la plupart du temps, il ignore les causes précises du dommage et se contente, faute d’informations techniques suffisantes, d’une description superficielle du dommage voire incomplète ou erronée.

Or, l’assureur D.O n’est
tenu que par les termes de la déclaration de sinistre de l’assuré, ce qui, en cas de rédaction incomplète ou inexacte, peut l’amener à dénier ou à réduire sa garantie.

Mon cabinet assisté de son expert, aide l’assuré à établir une déclaration de sinistre précise et exhaustive qui obligera la compagnie d’assurance à procéder à toutes les investigations nécessaires sans pouvoir se défausser derrière une description trop vague ou inexacte du sinistre.

LE DEROULEMENT DE L’EXPERTISE DOMMAGES-OUVRAGE

A la suite de votre déclaration de sinistre, l’assureur D.O désigne un expert pour mener une expertise dite « contractuelle », c'est-à-dire prévue par votre police d’assurance.

En général, cet expert travaille d’une façon habituelle avec l’assureur D.O et gère pour son compte de nombreuses autres expertises « contractuelles ».

C’est d’ailleurs l’assureur qui le rémunère.

Il n’a donc objectivement aucun intérêt à lui remettre des rapports qui lui seraient par trop défavorables.

Il n’a aucun compte à rendre à l’autorité judiciaire, n’étant pas nommé par elle.

L’assuré ne dispose d’aucune garantie sur sa compétence et son objectivité.

Il n’a aucune maitrise du déroulement de l’expertise D.O.

Le rapport de l’expert ne lui est pas communiqué, ce qui contribue à l’opacité de la procédure.

Bref, le rapport de force est d’emblée inégal : soit l’assuré est obligé de faire confiance à la compagnie et à son expert à ses risques et péril soit il prend des dispositions pour s’assurer que ses intérêts seront préservés.

Mon rôle et celui de mon expert est de rétablir l’équilibre en faveur de notre client l’assuré et d’amener la Compagnie à lui verser une indemnité permettant d’effectuer la totalité des travaux de réparation des dommages dans les règles de l’art conformément à la loi.

EXEMPLES DE DIFFICULTES AUXQUELLES VOUS RISQUEZ D’ETRE CONFRONTE LORS DE L’EXPERTISE DOMMAGES-OUVRAGE

LES NOTIONS JURIDIQUES UTILISEES EN ASSURANCE D.O PAR LA COMPAGNIE ET SON EXPERT.

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L’assureur D.O. et son expert vont employer un certain nombre de termes qui ont tous des conséquences juridiques importantes et qu’il est donc nécessaire de maitriser si l’on veut obtenir une indemnité juste et complète.

A titre d’exemple, des notions telles que : absence d’ouvrage, ouvrage non assurable, défaut de conformité, absence de désordre, désordre apparent, dommage esthétique, dommage intermédiaire, élément dissociable, EPERS, franchise, immixtion du Maitre d’ouvrage, absence de réception, désordre de 2
ème génération etc…utilisées par l’assureur D.O. ou son expert comportent des conséquences restrictives pour l’assuré.

Il doit donc maitriser ces notions pour être en capacité d’opposer aux objections de l’assureur et de son expert des arguments solides.

Mon expert et moi apportons au client les éléments de réponse à ces diverses objections de l’assureur.

LE FLOU ENTRETENU PAR LES COMPAGNIES SUR LEURS OBLIGATIONS

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De nombreuses décisions judiciaires essentiellement de la Cour de Cassation ont précisé les obligations qui pèsent sur la compagnie d’assurance D.O.

Par exemple, l’obligation indiscutable
de préfinancer des travaux de réparation de nature à mettre fin aux désordres.

Or, trop souvent la compagnie d’assurance
propose de financer des travaux insuffisants pour mettre fin aux désordres, se réfugiant notamment derrière la notion de plafond de garantie ou objectant que son engagement est limité au regard du contrat.

Une réforme récente prohibe désormais tout plafond de garantie dans le cas des ouvrages destinés à l’habitation et la limitation de l’engagement de l’assureur au cout de la construction revalorisée ne peut être prévue par le contrat que si le cout de construction de l’ouvrage hors habitation dépasse 150 000 000 €.

Autre exemple : Si l’assureur
D.O a désigné un expert qui ne dispose pas des compétences requises, en s’appuyant sur un rapport manifestement insuffisant ou plus généralement en adoptant une attitude de mauvaise foi, nous pouvons éviter à l’assuré l’acceptation d’une indemnité insuffisante ou réclamer une indemnité complémentaire.

L’assureur pourra même être condamné à indemniser l’assuré au titre des pertes d’exploitation en cas de faute de sa part.

Je m’assure que l’expertise D.O. est effectuée correctement. Dans la négative, je prends les mesures juridiques nécessaires.

LES DANGERS DE LA PRESCRIPTION DE 2 ANS EN DROIT DES ASSURANCES

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L’article L 114-1 du code des assurances dispose que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par 2 ans à compter de l’évènement qui y a donné naissance, c'est-à-dire le sinistre.

Ce délai est très court et les Compagnies sont promptes à s’en prévaloir pour dénier leur garantie.

Il convient donc de bien maitriser les règles de droit permettant soit de suspendre soit d’interrompre la prescription biennale.

Je veille tout particulièrement au respect de ces règles.

LA COMPLEXITE DE L’ANALYSE TECHNIQUE DU DOMMAGE MATERIEL
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L’analyse du dommage est quelque chose de complexe.

L’expérience montre que la plupart des dommages matériels d’ouvrages de construction mettent en cause soit la structure du bâtiment en elle-même soit les fondations et le sol, soit encore un cumul des 2.

Nous rencontrons fréquemment des problèmes de mouvements de fondations des maisons individuelles. Celles-ci sont généralement fondées superficiellement par des semelles en béton armé.

Si le sol est un sol déformable, ces fondations peuvent subir des mouvements pouvant entrainer des dommages très importants.

Le sol se déforme sous l’effet des charges à porter (poids de matériaux de la maison) et entraine l’apparition de fissures sur les murs et même au niveau des aménagements intérieurs (cloisons, carrelages etc..) qui peuvent subir le contre coups de ces mouvements.

Mon expert analyse précisément la transmission des charges d’un pavillon au sol. La constatation d’un tassement différentiel des fondations même de faible amplitude suffit à expliquer des désordres.

De même, nous constatons fréquemment l’existence de fissures dites « structurelles » des maçonneries des maisons individuelles.

Les murs extérieurs de structure des maisons individuelles sont souvent constitués de blocs de béton assemblés par des joints de mortier.

La surface des murs est parfois recouverte d’un enduis hydraulique à base de ciment.

Des fissures apparaissent fréquemment sur les murs extérieurs qui sont dues à des problèmes d’exécution de la maison comme par exemple le retrait différentiel des matériaux de la parois (rétractation du mortier de pause ou encore mauvaise mise en œuvre des chainages horizontaux et verticaux, mauvaise réalisation des appuis, des allèges et des linteaux, flexion et retrait des planchers, mauvaise homogénéité des matériaux etc…).

On constate souvent aussi que dans une même maison les fissures peuvent avoir différentes causes : mouvement de fondation et faiblesse structurelle, la fragilité de la super structure pouvant accentuer des fissures dues au départ à des mouvements de fondation, les points les plus faibles de la structure seront les premiers à ne pas résister à ces contraintes.

Il existe d’autres causes fréquentes de désordres que l’on rencontre dans les expertises D.O. et judiciaires comme l’implantation du bâtiment sur un sol inadapté, l’existence de remblais sous les fondations mal compactés, la présence d’eau dans les fonds de fouilles provoquant une modification de la consistance du sol en pied de mur etc…

Sans oublier le cas des sols argileux sujets à des phénomènes de retrait et de gonflement que la structure du bâtiment ne peut accepter sans provoquer des désordres.

C’est la raison pour laquelle mon expert fait effectuer une étude de sol et vérifie toutes les hypothèses de fissures possibles à l’aide de sondages.

Le rapport qu’il rédige apporte un éclairage décisif au dossier.

Il permet d’éviter des solutions inadaptées ou insuffisantes que l’assurance pourrait être tentée de proposer et sert de support technique solide à l’expertise Dommages-ouvrage puis à l’expertise judiciaire si celle-ci s’avère ensuite nécessaire.


L’ABSENCE FREQUENTE DE PRISE EN COMPTE DU DOMMAGE IMMATERIEL PAR L’ASSUREUR

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Il arrive que dans certains sinistres le préjudice immatériel
soit plus important que le cout de réparation des désordres matériels. En conséquence, il convient de porter une grande attention à l’analyse du dossier sur ce point.

Fréquemment l’assuré se voit répondre par la compagnie d’assurance D. O que sa garantie est limitée à la prise en charge des travaux de réparation de l’ouvrage et ne sait pas exactement ce qu’il advient des autres frais comme le dommage immatériel (préjudice financier, manque à gagner suite à la perte de jouissance d’un bien ou perte d’exploitation entrainant une perte de chiffre d’affaires).

Dès le début de mon intervention, j’analyse vos contrats d’assurance notamment le contrat D.O. qui peut comporter une garantie de dommages immatériels consécutifs pour les pertes financières subies à la suite d’un dommage de nature décennal.

Je vérifie si le dommage immatériel est bien directement lié au désordre garantie par le contrat d’assurance.

La jurisprudence consacre assez souvent l’indemnisation des dommages immatériels par l’assureur en décennale de l’entreprise responsable des désordres.

Je veille tout particulièrement à cet aspect de dossier.



LE RISQUE DE L’ACCEPTATION D’UNE INDEMNITE INSUFFISANTE


Il faut savoir que l’acceptation d’une indemnité D.O n’est pas sans conséquence.

En effet, en échange de l’indemnité, l’assuré doit signer une quittance subrogative à la compagnie d’assurance
et s’engage à ne pas former de nouvelle réclamation du chef du dommage indemnisé.

Ainsi si le dommage a été minoré par la compagnie et son expert, et si de ce fait l’indemnité s’avère insuffisante pour entreprendre les travaux réparatoires nécessaires, l’assuré ne pourra pas réclamer d’indemnité complémentaire et n’aura plus que ses yeux pour pleurer !


UN CAS PARTICULIER : LES PROBLEMES RENCONTRES DANS LE CADRE D’INVESTISSEMENTS LOCATIFS DEFISCALISES, RESIDENCES DE SERVICES ET DE TOURISME
 
Qu’il s’agisse de constructions dans le cadre des dispositifs Borloo, de Robien, Scellier, Censi-Bouvard, Duflot ou Pinel, j’ai pu constater de très graves déficiences dans la gestion des malfaçons par les responsables de ces résidences.

Présentées avantageusement (fiscalité réduite, perception de loyers pendant plusieurs années, jouissance partielle quelques semaines dans l’année puis pleine propriété au terme du bail), ces formules séduisent beaucoup d’investisseurs.
 
Malheureusement, elles cachent souvent une réalité bien différente :

Non seulement les investisseurs s’aperçoivent qu’ils ont fait une très mauvaise affaire sur le plan financier voire même qu’ils ont été floués,
mais de plus, ils constatent que la construction a été bâclée ou qu’elle est de médiocre qualité et engendre l’apparition de malfaçons qui ne font qu’aggraver la perte de valeur patrimoniale.

Les montages juridiques de ces opérations mis au point par leurs promoteurs  leur donnent tous les pouvoirs et notamment la maitrise des décisions en matière de malfaçons.

Les acquéreurs ayant de ce fait “ les mains liées”, se trouvent dans l’impossibilité juridique de défendre leurs droits lorsque surviennent des dommages.
 
Il en va ainsi lorsqu’il est nécessaire d’effectuer des déclarations de sinistre à l’assureur Dommages ouvrage dans le délai légal impératif de 10 ans ou lorsqu’il s’avère nécessaire d’engager une procédure judiciaire.

 Les déclarations de sinistres ne sont pas effectuées ou mal. La procédure D.O n’est pas mise en œuvre ou dans de mauvaises conditions et les procédures judiciaires ne sont pas engagées en temps voulu ni suivies sérieusement.

Je prends les mesures judiciaires nécessaires pour vous restituer la maitrise de vos droits et actions vis-à-vis des constructeurs et de leurs assureurs tandis que mon expert prend les mesures techniques.